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海南全域限购 开发商长线备战向城市运营商转变

2018-05-11来源:新京报点击:

   围绕“房住不炒”的定位,海南近期将限购区域扩围至全省并不断为政策“打补丁”,这对于外地购房者占比近八成的海南房地产市场来说,无疑是一颗“炸弹”。对于重仓布局海南,或在海南有大量项目或土储的开发商而言,站在了一个十字路口:未来该怎么走?是转型还是转场?

  多家大房企“重仓”海南

  在实施全域限购前,海南楼市是一片热土,投资客和候鸟人群成为海南楼市独特的风景线。

  海南省统计年鉴显示,2016年末海南省总人口为902.18万,候鸟人口为121.42万人。另据链家的一份数据显示,2017年上半年,海南购房成交中,岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。

  与此相对应的,在海南建设国际旅游岛政策刺激下,房地产投资呈上升态势。海南省统计局数据显示,海南2017年全省房地产业完成增加值437.54亿元,比上年增长20.1%。全年房地产项目房屋施工面积为9567.39万平方米,增长7.1%;销售额为2713.72亿元,增长82.1%。

  房企巨头的嗅觉向来灵敏,近年来,房企纷纷进驻海南“跑马圈地”。记者注意到,包括恒大、碧桂园、融创等前20大房企均在海南手握沃土。

  恒大在海南的土储可谓傲视群雄。恒大2017年财报显示,恒大集团在海南区域共有13个项目。记者计算得知,13个项目土地原值为151.72亿元,土储面积达1653.89万平方米。

  碧桂园也是重仓海南的房企之一。碧桂园目前已布局海南7个城市,开发了碧桂园·珊瑚宫殿、碧桂园·三亚海等18个项目,在2017年5508亿元的合同销售额中,海南省占据3%的份额。据克而瑞2017年房企项目销售额显示,碧桂园·珊瑚宫殿2017年实现97.64亿元销售额。

  融创截至去年底在海南区域总土地储备为401.66万平方米。此外,今年3月12日,融创还以19.33亿元从海航地产手上接盘两个住宅项目。

  第二梯队房企阵营中,雅居乐无论是土地储备还是销售额占比,海南的权重都较大。据克而瑞2017年房企项目销售额显示,海南清水湾2017年实现178.82亿元销售额,位列全国第一。2017年,雅居乐不仅回购了海南清水湾项目余下30%权益,还通过招拍挂及股权收购等方式,先后在陵水、海口、临高及琼海拿下四地块。

  做好“持久战”准备

  4月22日,海南将限购区域扩围至全省。对此,业内人士指出,房企去化节奏放缓,销售业绩必然会受到影响。碧桂园年报显示,碧桂园在海南区域总可售建筑面积为512.14万平方米,已竣工总可销售建筑面积为159.88万平方米。在建总可销售建筑面积为209.08万平方米,其中已预售总可销售面积为92.55万平方米,也就是说碧桂园在海南区域还有116.53万平方米可供以后销售,按照2.5万/平米的销售均价粗略来算,拥有290亿左右的可售货值。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,调控之下,碧桂园部分待开发土地需要加快开发,毕竟对土地方面的查处较为严厉,此外,文旅大盘模式也需要防范风险。

  具体每家企业,受调控政策的影响也不尽相同,不过,业内指出,不论何种企业,面对此轮海南调控,都要做好持久战的准备。严跃进就表示,开发商当前在海南市场的布局,需要坚持“一停二看三通过”。“一停”就是要检讨当前在海南的投资策略和思路;“二看”是要不断研究当前的市场和政策,尤其是类似60个月社保缴纳下的购房环境政策;“三通过”则是要积极做投资,对于海南市场长期看好,要匹配具体的业态。

  在销售策略的具体应对上,同策研究院总监张宏伟建议,开发商该出售的,还需要出售,毕竟还有剩下20%的客户还可以争夺。而对岛外的客户,可先锁定一部分客户,再看市场时期而定。“被限购后的80%客群还是存在的,开发商可以把这些客户资源收集后,导入到广西、云南等地的文旅项目中,在企业内部做联销。”

  张宏伟指出,目前在海南布局的企业,基本上都在全国布局,如果海南市场短期压力较大,他们可能会在近一两个月通过其他城市与区域来补充销售业绩。由于目前京津冀、长三角、珠三角区域,政策执行力度还较为严格,因此,张宏伟建议,可通过中西部、东北或其他三四线城市来冲业绩。

  ■ 出路

  向城市运营商转变

  值得注意的是,不少房企早就嗅到了海南市场变幻的气息,已经从以往“快进快出”简单的开发销售,向长期经营的思路转变,比如布局健康、养老、特色小镇等项目,甚至参与到当地生态旅游建设中来。

  鲁能作为较早进入海南投资开发的企业,注重项目开发与区域可持续发展相结合。比如在对文昌好圣村的建设上,着力打造集航天文化、航天种养产业、航天科普、航天体验为一体,以“航天元素”为特色的农庄。

  针对海南省出台的全域限购等系列政策,鲁能方面表示,鲁能海南区域合理铺排产品推售节奏,严格执行销售备案制度,维护正常的房地产市场秩序。此外,加强自贸区相关政策研究,加大国家鼓励支持的项目开发建设力度,打造新的效益增长点。

  深耕海南已逾十年的雅居乐,在多元化产业布局上已涵盖地产、环保、教育等多个板块。雅居乐表示,未来,随着海南作为自由贸易试验区的建设进程,雅居乐也将参与多元产业的发展。

  恒大在海南的布局,开始往文化旅游、健康养生领域发展。今年2月,恒大健康集团旗下筹备了两年的首家医院——博鳌恒大国际医院正式开业。在此之前,恒大健康集团已布局三亚海棠湾恒大养生谷、海花岛澜湾恒大养生谷等项目。华侨城也不例外,将在海南文昌市文城镇、昌洒镇、东郊镇重点打造特色产业小镇、文化旅游区、城市综合配套服务区。

  融创中国自2015年进入海南后,也带来了大文娱、大消费领域的资源。融创海南相关人士表示,度假地产的核心不仅是房屋产品,而是度假生活的营造,这对融创在海南提出了综合性要求。

  本版采写/新京报记者 张晓兰

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